为什么美国这次降息了，房地产却没有涨呢？股票、黄金和加密货币又会怎么样呢？
你要知道，美国降息对房地产影响巨大。2019年美国开始降息，向国内房地产一共释放了2000亿美元，2019年全国房价上涨了6.56%；2020年，美国继续降息到零利率，全国房价又上涨了10.8%；2021年，美国继续维持零利率不变，房价又上涨了2.8%；2022年初，美国降息结束，开始加息，全国房价又开始下跌了。你会发现，这简直就是完美的同步啊。
我们来看看背后的底层逻辑。美国的这2000亿美元是如何影响国内房地产的呢？是直接去买房吗？当然不是，而是把钱以美元债的形式借给了国内开发商。2015年棚改之后，全国房价暴涨，一二线城市房价在2017年的时候已经到达顶点，三四线城市在2018年的时候也到达最高点，到了2019年就明显涨不动了。
为了防范房企高负债的风险，银行就开始收紧贷款了。开发商向银行借钱越来越难，现金流越来越少，房企本应该减缓扩张，以价格换销量来保住现金流，但是结果如何呢？国内开发商完全不差钱，选择继续高负债运行，还在不断拿地扩张，创造新的地王。
上面一看，收紧贷款不管用了，那我直接就不贷款给你们了，所以就有了2020年房企的“三道红线”出台。也就是说，只要负债超过70%的房企，银行就不给贷款了。可实际上，当时大多数房企平均负债率都超过了100%，恒大更是超过400%，他们都是靠着银行贷款维持，现在可是直接给他们断了现金流啊。
按理来说，开发商这回应该立马停止拿地，降价促销回笼资金，房价下跌回调才对。结果万科、融创等房企逆势而上，继续扩张拿地，压根就没有停下来的意思。结果2020年房价不降反升，还涨了10.8%，为什么会这样？
虽然银行不给你贷款了，但有我给你美元啊，我不光给，我的利息还低，只有4%到6%，手续也很简单，还可以续贷，到期还上还能再贷出来继续用。这就是美国降息后流入的资金。
那么美国的这2000亿是从哪里来的呢？美国从2019年开始逐渐降息到零利率，贷款几乎没有利息，接近零成本，美国财团以及全球资本一共从美国银行借出了4万亿左右的美元，去给全世界借钱，其中有2000亿美元就借给了国内房企。
国内房企大面积使用美元债，就是从2019年开始的，这就是为什么“三道红线”之后，即使银行不给贷款了，房企依然大幅扩张，房价依然上涨的根本原因。
2022年3月份，美联储宣布降息结束，开始加息。美国的零利率贷款没有了，开始收利息了，这下连债人家都不借了，到期你必须还上，续贷更不可能了。于是，从2022年开始，开发商都急着回款还债，房价真正开始了回调。
恒大、融创、碧桂园、世贸等高负债的开发商陆续出现了美元债的违约，到2021年底，房企美元债违约是274亿美元；2022年，房企违约是358亿美元；到2023年，实质性违约的规模已经达到了340亿美元。今年到期要还的美元债是431亿美元，房企大面积违约的后果就是再也借不到美元债了。
比如我借了你的钱，到期不还给你，你还会借给我钱吗？不只是违约的开发商借不到美元债，国内所有的房企都借不到了。到目前为止，有部分的美元债是国内银行做了担保，也就是内保外贷的方式，目前还没有处理完呢。
所以说，如果美国再次降息，美国的资金压根儿就进不来房地产，它还能涨吗？有人说，房企借不到美元债，美国资金会不会直接买房抄底国内楼市呢？
美国的加息降息周期平均就在2到3年左右。这么短的时间内，流动性差的资产，比如说房产，他们压根儿就不会碰。那有人说不碰房地产的话，股市、黄金、加密货币会起飞吗？
一定要关注两个因素：
第一，美国通胀现在依然在3%，虽然已经接近2%了，但没有完全达标，就算降息，幅度也不会像以前那样一年之内降到零利率，所以这些市场由于人为购买增多而被拉高的可能性不大，还是要看其核心价值。那黄金和加密货币的核心价值是什么？就是防止你钱太多从而贬值，因此你会看到比特币和黄金走高，都出现了持续的上涨。
另一个因素太复杂，我们下期再来谈。
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